一、楼市出现一些积极信号

3月26日，深圳传出停止执行“70/90政策”的消息。

住建部建住房〔2006〕165号文件规定，2006年6月1日起，各城市（包括县城）年度新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到70%以上。

各地普遍将此规定细化到各住宅项目：套内建筑面积在90平方米以下的普通住房的建筑面积和套数占比不低于商品住房项目总建筑面积和总套数的70%。

此前，已有很多城市出让土地时不再要求执行“70/90政策”。比如，今年3月，上海2024年第一批次首轮土拍，就未提及“70/90”。

但深圳是第一个明确废止该政策的特大城市。这并非没有依据。

3月22日召开的国务院常务会议，主题之一就是听取关于优化房地产政策、促进房地产市场平稳健康发展有关情况的汇报。会议指出：

 

要进一步优化房地产政策，持续抓好保交楼、保民生、保稳定工作，进一步推动城市房地产融资协调机制落地见效，系统谋划相关支持政策，有效激发潜在需求，加大高品质住房供给，促进房地产市场平稳健康发展。要适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快完善“市场+保障”的住房供应体系，改革商品房相关基础性制度，着力构建房地产发展新模式。

执行了14年的“70/90政策”，已经不适应新的房地产市场供求关系变化了。停止执行这一政策，就是在贯彻国务院提出的“系统谋划相关支持政策。

诚然，仅是深圳一个城市停止执行该政策，远不够；要想真正有效激发潜在需求，仅仅是停止“70/90政策”，其力度也远远不够。

从主流房企公布的数据看，今年1-2月的商品房销售，还在下滑。

3月22日国务院常务会议专门讨论房地产市场相关情况，高层显然是完全了解当前楼市运行动态，也掌握其遇到的问题。从会议提出的要求来看，也是切中了行业的要害。

此前的3月19日，北京市委常委、常务副市长在国新办发布会表示，强化因区施策、一区一策、精准施策。优化房地产的调控政策，支持刚性和改善性住房需求。

根据证券时报的报道，有市场传闻称，不久就会有房地产相关文件出台，全面聚焦两个方向：一是全面取消核心城市的限制性政策，二是推动融资协调机制落地。

后者已经在快速推进。

2月29日上午，住建部、金融监管总局联合召开城市房地产融资协调机制工作视频调度会议，要求地级及以上城市3月15日以前要建立融资协调机制。

截至2月28日，全国31个省份276个城市已建立城市融资协调机制，共提出房地产项目约6000个，商业银行快速进行项目筛选，审批通过贷款超2000亿元。

我们一直呼吁的取消核心城市的限制性政策，相信也很快会有进展。

央行行长潘功胜3月25日在出席中国发展高层论坛2024年年会时称，房地产市场已出现一些积极信号，长期健康稳定发展具有坚实的基础。

潘行长所说的“积极信号”，应指销售方面。从3月份的情况看，热点城市的新房和二手房普遍出现回暖的势头。久违的“红盘”也露面了。

          

二、国常会说房地产：事关经济社会发展大局

1.国务院常务会议已经把话说得很直白了：房地产「事关经济社会发展大局」。

2.我们来回顾一下前些天（2024/3/22）的国常会。这次会议对于房地产的作用做了更直白、更有力度的新定调：「房地产产业链条长、涉及面广，事关人民群众切身利益，事关经济社会发展大局。」

3.你感受一下，这是我们国家过去二十年以来从未说过的「狠话」。

4. 两个月前（2024/1/25），金融监管总局站在中央部门的角度说过类似的「狠话」：「金融业责无旁贷，必须大力支持房地产。」但金融监管总局说的「狠话」，其量级还是比不上国务院常务会议说的「狠话」。

5.两个月前（2024/1/25），金融监管总局副局长肖远企在国新办发布会上也说了「房地产产业链条长、涉及面广」，我们可以跟这次国常会的说法对比一下——

·金融监管总局：「与广大人民群众生活也息息相关」

·国常会：「事关人民群众切身利益」

 

·金融监管总局：「对国民经济具有重要影响」

·国常会：「事关经济社会发展大局」

 

这是同一个意思的两种表达，但显然是这次国常会的用词更直白、更有力度。

6.这次国常会总结了过去一年的房地产政策：「去年以来，各地因城施策优化房地产调控，落实保交楼、降低房贷利率等一系列举措，守住了不发生系统性风险的底线。」

请注意，「守住了不发生系统性风险的底线」的潜台词是，此前做得还不够，及格而已。

7.这次国常会提出了两个「要」。第一个「要」是——

「要进一步优化房地产政策，持续抓好保交楼、保民生、保稳定工作，进一步推动城市房地产融资协调机制落地见效，系统谋划相关支持政策，有效激发潜在需求，加大高品质住房供给，促进房地产市场平稳健康发展。」

请注意，「系统谋划相关支持政策，有效激发潜在需求」的意思是，还要继续出台促进楼市复苏的政策，而且不能是零星地出，而是要有系统地出。

第一个「要」针对的是短期情势，第二个「要」则是针对中长期愿景——

「要适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快完善『市场+保障』的住房供应体系，改革商品房相关基础性制度，着力构建房地产发展新模式。」

8.如果你还没有感受到这次国常会的力度，我们还可以拿往年的国常会来再对比一下——

·2022/7/21：「因城施策促进房地产市场平稳健康发展，保障住房刚性需求，合理支持改善性需求。」

·2023/7/31：「要调整优化房地产政策，根据不同需求、不同城市等推出有利于房地产市场平稳健康发展的政策举措，加快研究构建房地产业新发展模式。」

·2023/7/31：「房地产产业链条长、涉及面广，事关人民群众切身利益，事关经济社会发展大局。去年以来，各地因城施策优化房地产调控，落实保交楼、降低房贷利率等一系列举措，守住了不发生系统性风险的底线。要进一步优化房地产政策，持续抓好保交楼、保民生、保稳定工作，进一步推动城市房地产融资协调机制落地见效，系统谋划相关支持政策，有效激发潜在需求，加大高品质住房供给，促进房地产市场平稳健康发展。要适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快完善『市场+保障』的住房供应体系，改革商品房相关基础性制度，着力构建房地产发展新模式。」

往年的国常会在提及房地产时，基本上都说得很简洁；这次国常关于房地产的篇幅不仅更大，而且力道更深。

9. 我们可以共鸣的是「事关人民群众切身利益，事关经济社会发展大局」，我们可以期待的是「系统谋划相关支持政策，有效激发潜在需求」。

楼市调整一直进行中，健康稳步发展是当前大趋势，同时满足发展和老百姓切实住房需求以及利益是当前的重中之重！